Investasi properti apartemen adalah tren investasi masa kini seiring dengan semakin padatnya penduduk. Namun, layaknya semua investasi, beli properti apartemen punya resiko.
Ikuti pembahasan 5 resiko terbesar dalam untung rugi investasi apartemen 2019 berdasarkan pengalaman. Lalu, apa mitigasi risiko dalam cara investasi apartemen supaya investasi apartemen yang menguntungkan.
Apa resiko terbesar investasi properti di apartemen ?
1. Rumah Apartemen (Tidak) Terlambat Dibangun
Resiko paling besar dalam investasi apartemen menurut saya adalah apartemen tidak jadi dibangun.
Kebanyakan proses pembelian apartemen dilakukan ketika lahan masih kosong dan apartemen belum jadi. Pemasaran apartemen sudah dimulai meskipun bangunan apartemen belum ada.
Banyak yang tertarik meskipun apartemen belum jadi karena cara investasi apartemen dalam kondisi (tanah kosong) memiliki potensi meraup keuntungan kenaikan harga yang paling besar.
Tentu saja yang berani membeli dalam kondisi bangunan belum jadi adalah investor. End-user jarang beli apartemen belum jadi.
Namun, resikonya adalah apartemen tidak jadi dibangun karena berbagai alasan. Sudah ada beberapa kejadian (silahkan googling) soal apartemen yang gagal selesai meskipun pembeli sudah membayar.
Resiko lain adalah pembangunan apartemen molor dari jadwal yang sudah ditetapkan. Misalnya, target dua tahun selesai, kenyataanya rampung dalam empat tahun.
Molornya pembangunan apartemen terjadi di berbagai proyek.
Saya mengalaminya sendiri ketika pembangunan apartemen yang harusnya sudah jadi, tetapi terlambat karena alasan izin belum selesai.
“Kenapa izin belum selesai tetapi apartemen sudah dijual”, itu pertanyaan saya.
Baik yang beli dengan cara cash atau pinjaman KPR bank, semuanya kehilangan opportunity (opportunity cost) ketika pembangunan apartemen terlambat dari jadwal.
Pihak pengembang apartemen yang terlambat berdalih bahwa pembeli akan diberikan kompensasi yang dihitung berdasarkan bulan keterlambatan dari jadwal serah terima di kontrak PPJB.
Senang donk, mendengar itu. Nanti dulu !
Saya lakukan penelusuran soal ganti rugi kompensasi keterlambatan pembangunan apartemen.
Ada dua hal yang menjadi concerns:
Pertama, dalam kontrak PPJB maksimum jumlah bulan keterlambatan (yang menjadi pengali kompensasi) ‘dikunci’ dalam jumlah bulan tertentu, misalnya max 3 bulan, meskipun bulan keterlambatan lebih dari 3 bulan atau berbulan – bulan.
Jadi, kalau keterlambatan pembangunan berlangsung lama, jelas kerugian tidak sepenuhnya bisa dikompensasi.
Kedua, kompensasi hanya diberikan untuk pembelian secara cash atau tunai, sementara yang mencicil ke developer, apalagi yang pinjaman KPR bank tidak akan diberikan kompensasi keterlambatan apartemen.
Pada intinya, keterlambatan pembangunan apartemen merugikan konsumen dan kompensasi yang disediakan tidak memadai untuk mengganti opportunity cost.
2. Harga Properti Turun
Apakah betul bahwa harga properti tidak pernah turun ? Bukankah Tuhan tidak menciptakan tanah lagi.
Dulu saya punya pemikiran yang sama bahwa harga properti akan selalu naik.
Namun, apakah kita pernah mengecek harga properti dari waktu ke waktu.
Cara paling akurat adalah melihat trend harga properti di pasaran.
Kebetulan Bank Indonesia mengumpulkan data harga properti di kota – kota besar di Indonesia dan data tersebut tersedia secara gratis di situs Bank Indonesia.
Tanpa perlu penjelasan lebih jauh, Anda bisa melihat sendiri bagaimana trend harga properti dalam beberapa tahun terakhir.
Trend harga properti anjlok !
Mungkin sales yang menjual apartemen Anda akan bilang bahwa di lokasi mereka harga apartemen justru meningkat. Itu sah – sah saja karena “semua kecap kan nomer SATU”.
3. Sertifikat Terlambat Jadi
Dulu saya berpikir bahwa proses mendapatkan sertifikat dalam pembelian apartemen bisa secepat rumah tapak.
Pikiran saya salah. Kita lihat urutan proses pembuatan sertifikat apartemen.
Pertama, apartemen harus sudah jadi dulu. Baru proses pembuatan sertifikat bisa dimulai.
Berbeda dengan rumah tapak yang tidak perlu menunggu rumah jadi untuk proses pemecahan sertifikat.
Pembangunan apartemen paling tidak membutuhkan waktu dua sampai tiga tahun. Itu dengan asumsi pembangunan apartemen tidak terlambat.
Kedua, setelah bangunan jadi, pengembang harus melakukan serah terima apartemen dengan seluruh pemilik, baru proses pembuatan sertifikat bisa dilanjutkan.
Perlu digaris bawahi bawah “seluruh’ pemilik harus serah terima.
Bisa dibayangkan lamanya waktu untuk melakukan serah terima dengan pemilik apartemen.
Ketiga, setelah itu baru proses pembuatan sertifikat bisa diselesaikan.
Umumnya, butuh waktu empat sampai dengan lima tahun untuk sertifikat apartemen bisa selesai.
Pertanyaannya, kalau sertifikat lambat jadi, apa konsekuensinya ?
Kalau mengambil pinjaman KPR bank, mungkin Anda tidak terlalu peduli karena kepentingan sertifikat jadi di pihak bank.
Namun, kalau lunas secara tunai atau cicilan bertahap ke developer, Anda butuh sertifikat sebagai tanda bukti legal bahwa apartemen tersebut milik Anda.
Dengan sertifikat, Anda bisa menjaminkan apartemen ke bank untuk mengambil pinjaman, yang bisa digunakan untuk keperluan lain, termasuk beli properti lain.
4. Susah Disewakan
Pasokan apartemen di Jakarta menurut beberapa laporan meningkat dalam beberapa tahun terakhir.
Besarnya supply unit apartemen menekan harga sewa.
Idealnya, harga sewa per bulan adalah 1% dari harga nilai properti.
Namun, kenyataannya di lapangan tidak selalu mencapai tingkat harga sewa tersebut.
Menurut teman yang tinggal di bilangan Jakarta Pusat, dalam beberapa waktu ini harga sewa apartemen cenderung stagnan.
“Apartemen bisa disewa saja sudah syukur”, kata teman saya itu.
Banyak faktor yang menentukan harga sewa.
Tetapi, yang paling penting, ada resiko bahwa harga sewa tidak sesuai ekspektasi sehingga kita harus menyiapkan Plan B jika harga sewa dibawah target.
5. Kenaikan Bunga KPR
Hampir 70% – 80% pembelian properti di Indonesia dilakukan dengan pinjaman KPR bank.
Tingginya nilai investasi properti membuat tidak banyak orang mampu beli properti apartemen dengan uang sendiri atau cash.
Selain punya keuntungan, pinjaman KPR bank punya resiko, yang seringkali dilupakan orang.
Naiknya suku bunga yang berimbas pada kenaikan angsuran cicilan kredit per bulan.
Skema pinjaman KPR yang ditawarkan bank sebagian besar memberikan bunga fixed di beberapa tahun pertama, bisa 3 tahun atau paling lama 5 tahun.
Selama masa bunga fixed tersebut, nilai cicilan cukup rendah karena pada dasarnya bank mensubsidi bunga.
Setelah masa bunga fixed selesai, bunga KPR mengikuti bunga floating, yang sudah pasti lebih tinggi dari bunga fixed yang sebelumnya dinikmati konsumen.
Akibatnya, ketika kredit KPR berubah ke bunga floating, cicilan pinjaman per bulan naik tajam.
Banyak konsumen mengeluh kenaikan cicilan akibat perubahan ke bunga floating.
Jika selama ini, sewa apartemen bisa menutup biaya kredit, sementara akibat perpindahan ke bunga floating terjadi kenaikkan cicilan kredit KPR per bulan, sehingga perlu diambil dari gaji atau sumber penghasilan lain untuk menambal kekurangan pembayaran cicilan KPR.
Kenaikkan cicilan ini harus diantisipasi karena jika tidak pasti akan mengganggu cash-flow keuangan Anda.
6. Biaya Pemeliharaan Tinggi
Rumah atau apartemen membutuhkan biaya pemeliharaan yang tinggi. Seiring waktu kualitas bangunan akan turun dan membutuhkan biaya untuk menjaganya.
Selalu ada kebutuhan biaya terkait pemeliharaan rumah. Mulai dari yang kecil sampai yang mahal.
Punya properti harus siap mengeluarkan uang untuk berbagai macam biaya.
7. Harus Bayar Pajak PBB
Pajak PBB dari tanah tidak kecil. Apalagi lokasi tanah strategis.