Nasabah punya pilihan untuk pembiayaan rumah, apakah KPR Syariah atau konvensional. Mana yang lebih baik.
Kita akan bahas perbedaan, keunggulan dan kelemahan dari setiap jenis KPR ini. Hal yang penting dipahami oleh nasabah yang ingin mengambil jenis pinjaman rumah ini.
Apa itu KPR Syariah
KPR Syariah adalah pembiayaan properti rumah, apartemen, ruko dan refinancing, yang menggunakan akad sesuai ketentuan Syariah.
Dalam pembiayaan berdasarkan Syariah, Bank dan Nasabah adalah mitra, yaitu: bank sebagai penjual rumah, sedangkan nasabah merupakan pembelinya. Jadi, bank akan membeli rumah yang dipilih nasabah, kemudian bank akan menjual kembali kepada nasabah dengan harga yang ditambah dengan margin bank.
Nasabah lalu bisa mencicil rumah tersebut dengan konsep syariah, dengan besaran cicilan yang tetap dan tidak fluktuatif atau naik-turun.
Tidak ada bunga yang riba dalam akad Syariah ini.
Jenis akad KPR Syariah antara lain adalah:
- Akad Musyarakah Mutanaqisah (MMQ) adalah pembiayaan dengan konsep kerja sama modal untuk pembelian properti. Pembayaran angsuran oleh Nasabah digunakan untuk membeli porsi modal Bank secara bertahap sehingga porsi modal Nasabah akan meningkat. Di akhir masa pembiayaan, porsi modal nasabah menjadi 100% sehingga properti menjadi milik Nasabah sepenuhnya.
- Akad IMBT adalah pembiayaan berprinsip sewa beli disertai hibah properti oleh Bank di akhir periode. Besarnya biaya sewa dapat ditinjau kembali sesuai dengan periode yang telah ditentukan oleh bank.
- Akad Murabahah adalah pembiayaan berprinsip jual beli dengan menyertakan harga pokok dan keuntungan (margin) yang disepakati. Nasabah akan merasa tenang karena selama masa pembiayaan besar angsuran tidak berubah (fixed) meskipun kondisi ekonomi tidak menentu.
a. Kelebihan KPR Syariah
1. Akad Sesuai Syariah
Akad KPR Syariah salah satunya menggunakan akad murabahah.
Akad murabahah adalah kesepakatan jual beli, di mana bank syariah akan membeli rumah yang diinginkan nasabah. Lalu rumah tersebut akan dijual oleh bank syariah kepada nasabah.
Karena nasabah belum memiliki dana yang cukup, proses pembelian rumah kepada bank syariah dilakukan secara mencicil. Selama nasabah mengangsur, bank syariah tidak menambahkan bunga sehingga transaksi bebas riba.
Pihak bank syariah memperoleh keuntungan dari penjualan rumah yang telah disepakati bersama. Besaran angsuran rumah akan tetap hingga jangka waktu yang telah disepakati.
2. Cicilan Tetap Sampai Akhir Tenor
Besaran nilai jual beli rumah sudah ditetapkan sejak awal, sehingga cicilan tiap bulan telah jelas ditetapkan sejak awal. Besaran angsuran KPR syariah akan tetap dari awal kredit hingga selesai.
3. Anti Riba
Selama nasabah mengangsur, bank syariah tidak menambahkan bunga sehingga transaksi bebas riba.
4. Uang Muka DP Lebih Rendah
Uang muka dimana down payment yang harus dibayarkan untuk KPR Syariah cukup ringan atau bisa saja sekitar 5 hingga 10% karena menggunakan sistem jual beli.
Beda dengan uang muka KPR Konvensional yang lebih tinggi atau bisa sekitar uang muka 20% dari nilai pembelian rumah.
5. Pelaksanaan Diawasi Dewan Syariah Nasional MUI
Proses pelaksanaan KPR Syariah diawasi secara ketat oleh Dewan Syariah Nasional (DSN). Hal ini untuk memastikan bahwa pelaksanaan sesuai ketentuan.
6. Tidak Ada Denda Keterlambatan Pembayaran Angsuran
Sanksi denda ini tidak berlaku pada KPR syariah. Pada KPR syariah tidak menerapkan aturan denda atas keterlambatan nasabah dalam membayar angsuran.
7. Kebebasan Memilih Rumah
Dalam KPR Syariah, pemilik rumah bebas memilih jenis rumah yang diinginkan termasuk memilih jenis rumah lain meski masih dalam tahap pembayaran. Hal ini dikarenakan kedua belah pihak memiliki ‘rumah’ tersebut Musyarakah Mutanaqisah.
Berbeda dengan KPR konvensional yang tidak menyediakan fasilitas tersebut. Nasabah tidak bisa memilih rumah lain sebelum cicilannya lunas untuk jangka waktu tertentu.
b. Kekurangan KPR Syariah
1. Terbatas Ditawarkan di Bank Syariah dan Unit Syariah
KPR Syariah terbatas di Bank Syariah atau Unit Syariah. Sementara, jumlah bank Syariah msih lebih sedikit dibandingkan bank konvensional.
2. Denda Pelunasan Dipercepat Besar
Denda yang harus dibayar saat nasabah melakukan pelunasan dipercepat di KPR Syariah, lebih tinggi dibandingkan KPR Konvensional.
Hal ini karena di KPR Syariah, nilai bagi hasil sudah ditentukan diawal, yaitu bank sebagai penjual rumah, sedangkan nasabah merupakan pembelinya. Jadi, bank akan membeli rumah yang dipilih nasabah, kemudian bank akan menjual kembali kepada nasabah dengan harga yang ditambah dengan margin bank.
3. Jangka Waktu Tenor Lebih Singkat
Di KPR syariah jangka waktu kredit yang diberikan tidak terlalu lama dibandingkan KPR Konvensional.
Jangka waktu panjang yang bisa diberikan bank syariah selama 10 hingga 15 tahun. Hal ini terjadi karena bank tidak mengambil bunga dari nasabah melainkan keuntungan dari hasil penjualan rumah.
Apa itu KPR Konvensional
KPR konvensional adalah pinjaman rumah yang melibatkan skema bunga, di mana bunga cicilan akan mengikuti tingkat suku bunga BI yang berlaku saat itu.
Mayoritas pembiayaan rumah di Indonesia menggunakan KPR Konvensional.
a. Kelebihan KPR Konvensional
1. Banyak Ditawarkan Berbagai Bank
KPR konvensional sangat mudah ditemukan di semua bank. Hampir pasti kalau bank menawarkan pembiayaan rumah, maka pasti ada KPR Konvensional.
Hal ini berbeda dengan KPR Syariah yang tidak selalu ada di semua bank.
2. Cicilan Bunga Rendah di Masa Fixed Rate
Cicilan bunga KPR Konvensional rendah pada saat masa bunga fixed, yang lebih rendah dibandingkan cicilan KPR Syariah.
Masa bunga tetap atau fixed rate memberikan nasabah KPR konvensional dengan cicilan yang lebih murah.
3. Biaya Pelunasan Dipercepat Murah
Nasabah yang akan melakukan pelunasan dipercepat akan membayar denda yang lebih murah di KPR konvensional dibandingkan di KPR Syariah.
4. Jangka Waktu Tenor Panjang
Pada bank konvensional menyediakan jangka waktu yang cukup lama pada kredit KPR. Biasanya sekitar 20 hingga 30 tahun.
Bank berani memberikan jangka waktu yang lama karena semakin lama nasabah membayar cicilan dengan suku bunga fluktuatif maka semakin menguntungkan pihak bank.
b. Kekurangan KPR Konvensional
1. Akad dengan Sistem Bunga yang Riba
KPR Konvensional menggunakan sistem bunga yang riba.
Akad transaksi pada KPR konvensional adalah kesepakatan antara nasabah dan pihak bank yang menyetujui biaya pinjaman kredit ditambah dengan bunga KPR dan biaya lainnya.
2. Bunga Naik Saat Masuk Floating
Pada KPR konvensional menerapkan suku bunga yang sifatnya tidak tetap untuk nasabah. Artinya besara bunga yang dibayarkan tidak selalu sama. Perubahan bersifat fluktuatif tergantung perkembangan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI).
Contohnya, pada 5 tahun pertama, tingkat bunga KPR konvensional sebesar 6%. Periode selanjutnya, suku bunga mengalami perkembangan atau floating misalnya menjadi 10% karena acuan Bank Indonesia atas pembayaran cicilan per bulan.
Akibatnya besaran cicilan periode tersebut juga berubah mengikuti suku bunga yang berubah-ubah sesuai acuan dari Bank Indonesia. Berbeda dengan KPR syariah dimana tidak mengenal suku bunga karena bebas riba.
3. Cicilan Naik Turun sesuai Bunga
Pada KPR konvensional, nominal angsuran yang harus dicicil tidak selalu sama. Jumlah cicilan dari KPR konvensional mengikuti tingkat suku bunga acuan Bank Indonesia.
4. Denda Keterlambatan Pembayaran Cicilan KPR
Setiap lembaga keuangan seperti bank menerapkan sanksi berupa denda apabila nasabah terlambat membayar cicilan KPR konvensional. Besaran biaya keterlambatan berdasarkan kebijakan masing-masing bank.
Baca juga – Panduan KPR Pinjaman Rumah Terbaik
Originally posted 2022-10-16 00:00:00.